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律师随笔

商品房交付过程中存在问题的处理


导读:商品房竣工并取得验收合格证书或意见书(根据当地文件要求需要)主要有:建设工程规划验收合格证;人防、消防、环保验收意见书;质量监督意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证等

商品房交付过程存在问题的处理

一、有关商品房交付相关法律规定

(一)商品房交付使用条件

在合同约定的交楼时间前应完成相关验收并取得验收合格证书或意见书,具体如下:

1、商品房竣工并取得验收合格证书或意见书(根据当地文件要求需要)主要有:建设工程规划验收合格证;人防、消防、环保验收意见书;质量监督意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证等。

2、达到商品房买卖合同约定的交楼标准。

(二)商品房交付前,应当完成的准备工作

除了上述商品房达到交付使用条件外,还应当做以下准备工作:

1、应当备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《交楼通知书》等文件资料,物业公司备齐《准予入住通知书》、《钥匙交接书》、《业主公约》、《业主档案》、《住户手册》、《楼宇情况反馈表》等文件资料;

特别提示:

根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度》、《建设工程质量管理条例》的规定

A《住宅质量保证书》应当包括以下内容:

1、工程质量监督部门核验的质量等级;

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:

屋面防水5年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏5年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

B《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容:

1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;

2、结构类型;

3、装修、装饰注意事项;

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

6、门、窗类型,使用注意事项;

7、配电负荷;

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9、其他需说明的问题。补充《民用建筑节能条例》第22、23条:“房地产开发企业销售商品房,应当向购买人明示商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息,并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。在正常使用条件下,保温工程的最低保修期限为5年。

二、完善交楼程序,防范法律风险

(一)送达交楼通知书的注意事项

1、在商品房买卖合同约定的交楼期限届满前送达;

2、按照商品房买卖合同约定的地址和收件人送达;

3、按照商品房买卖合同约定的送达方式送达,通常有三种方式:直接送达、特快专递送达、公告送达。寄送入住通知书时一定要按约定的方式送达。如邮寄送达,应该在寄送单上写明交楼通知书;

4、妥善保留送达凭证;特快专递送达回执(业主签收后,邮局应将业主签收的签字联复印给我司);

5、查明邮件是否收到,如有退件,应及时处理,并保留相关凭证。

(二)其他应准备的交楼文件

1、房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积和竣工面积测绘报告;

2、前期物业管理公司出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。

(三)办理交楼手续的注意事项

1、委托物业公司办理入住手续的,出具授权委托书;

2、查验业主的身份,业主填写有关入住资料,要确保办理入住手续的人与签订商品房买卖合同的当事人完全一致,如买卖合同有多个买方的,办理入住手续时应同时到场或有授权委托书,如购房者为法人的,应出具法人授权委托书;

3、签收约定交付的文件及有关入住资料;

4、业主缴清余款、面积差价款、物业管理费及有关费用;

5、委托开发商办证的,提交办证所需资料和交纳代收契税及相关费用;

6、房屋验收,业主填写设备交接清单或《楼宇情况反馈表》(收楼意见书);

7、业主领取房屋钥匙,并予以签收。

以上环节,应注意保留业主应签收材料的证据,以备日后发生纠纷时使用。业主提出质量、面积、设计规划变更等问题的,应与业主进行协商谈判,保留谈判过程中形成的书面证据。

特别提示:

A落实在交房时向业主收取的各项费用,制订每位业主《应交款明细表》,准确填写每位业主《交款核对单》交财务审核;

B针对现在太原市场业主反映强烈的“交楼时,是否应代收公共物业维修基金”等问题,与有关政府部门沟通,尽量由其直接收取。

C按照商品房买卖合同中第十一条约定签署“交接单”。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”签署完房屋交接单,就可视为卖方把房屋交付买方,风险也随之转移。

(四)关于收楼过程中异议的处理。

业主在收楼过程中通常会提出诸如交楼的文件不齐全、交楼的标准不符合合同约定等异议。

如其他房地产开发商曾遇到这样一个案例:开发商按照合同约定日期取得了房屋竣工验收证明,并通知全部业主入住。其中有一部分业主拒绝入住,并在收楼意见书中提出了十多项异议,包括推拉门不顺畅、没做防水试验、有线电视线路没安装到位、燃气没调试好、公共走廊的装修地砖不符合约定等等,开发商经审查认为业主提的部分异议是有依据的,便要求物业管理公司进行整改,整改完之后口头通知业主入住,业主仍然拒绝入住,半年过去后,业主诉至法院,以开发商延期交房为由要求解除合同并支付违约金。类似这样的案件非常之多,在此本律师提醒有关部门针对业主的异议要注意以下几点:

1、对业主提出的书面异议,应该及时书面回复,并要求业主签收,业主拒绝签收的,按照合同约定的地址以特快专递方式送达业主。

2、对业主提出的合理意见,应该及时整改,并注意保留整改的证据,整改完毕后应该再次书面通知业主且要求业主签收。很多开发商忽视这一程序,结果导致自己很被动。

3、对业主提出的不合理意见,应该及时书面回复,必要时以律师函的形式回复,告知业主以不合理理由拒绝入住需承担相应的不利后果。

(五)收楼时常见的异议问题

1、验收的条件问题

根据《商品房买卖合同》和2000年1月10日国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”,“建设工程经验收合格的,方可交付使用”,开发商应当据此组织相关单位进行验收等工作。

《建设工程质量管理条例》第十六条规定竣工验收应当具备下列条件:

(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

(2)有完整的技术档案和施工管理资料;

(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

(5)有施工单位签署的工程保修书。

2、《商品房买卖合同》中约定“该商品房经验收合格”是指:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。

根据商品房买卖合同约定,如以上资料在交楼时房地产开发公司不出具或出具不完全,业主有权拒绝收楼,并由房地产开发公司承担迟延交楼的违约责任。

3、没有进行竣工验收备案是否可以交楼的问题

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”上述规定表明竣工验收备案是在建设工程竣工验收交付使用之后。因此,竣工验收备案不是商品房交付的必要条件,而是职能部门的事后监督行为。按照合同约定的条件没有进行竣工验收备案也是可以交楼的。

作者:李晓中                 律所:山西知达律师事务所 

    

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