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律师随笔

有限公司拍卖纠纷案

导读:房屋买卖须遵守房地一体的原则,不能将房屋及其占用范围内的土地分割交易;以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,须经政府主管部门审批,否则合同不生效。

房屋买卖须遵守房地一体的原则,不能将房屋及其占用范围内的土地分割交易;以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,须经政府主管部门审批,否则合同不生效。

【案例索引】

一审:江苏省无锡市滨湖区人民法院[2004]锡滨民二初字第750号(2004年12月28日)(未上诉)

【案情】

原告秦啸虎。

被告无锡市双赢拍卖有限公司(以下简称双赢公司)。

被告双赢公司受无锡市某区法院在执行过程中的委托,于2004年6月30日在《华东信息日报》上刊登拍卖公告一则,声明拍卖坐落于无锡市滨湖区马山的无锡市冷冻食品厂的房屋8幢,不含土地使用权。原告秦啸虎见到拍卖公告后,于2004年71月8日参加了拍卖活动,结果以350000元的价格购得该8幢房屋。后秦啸虎向双赢公司交付了价款350000元及佣金17500元,双赢公司扣除向委托人收取的佣金17500元后,将拍得其余价款332500元交付给了委托人无锡市某区法院。

本案的拍品房屋8幢的所有权属无锡市冷冻食品厂,其拥有该房屋的所有权证和国有土地使用权证,土地使用权的类型是划拨。经向该土地的主管部门无锡太湖国家旅游度假区调查核实,上述房屋在拍卖前未经当地职能部门批准,亦未办理相关手续并交纳土地出让金。

原告秦啸虎诉称,被告双赢公司在2004年6月30日发布拍卖公告,原告参与竞价,以350000元购买前述8幢房屋,在取得拍品后得知土地使用权性质为划拨,按照法律规定,以划拨方式取得土地使用权,转让房地产应当报政府部门进行审批。因该8幢房屋未经审批便提交拍卖,拍卖行为不生效。故请求法院判决被告双赢公司的拍卖行为不生效,被告退还原告350000元及佣金17500元,本案诉讼费由被告负担。

被告双赢公司辩称,原告是通过拍卖公告得知拍卖事宜,而拍卖公告上已明示拍品是8幢房屋,并不含土地使用权,所以原告称在拍得后才知道土地使用权为划拨性质,不是事实;被告是接受法院的委托进行拍卖的,并且法院委托拍卖的也只是房屋,不含土地使用权。

【审判】

无锡市滨湖区人民法院经审理后认为,讼争的8幢房屋的土地使用权由无锡市冷冻食品厂通过划拨方式取得,根据房地产管理法的有关规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国拍卖法》也规定,依照法律规定或者按照国务院规定须经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前应当依法办理审批手续。双赢公司将8幢房屋拍卖给秦啸虎时未经有关部门审批,在诉讼后亦未提供政府部门同意拍卖上述房屋的审批手续。故双赢公司的拍卖行为无效。在合同被确认无效后,双方应返还因合同而取得的财产,故双赢公司应当返还秦啸虎人民币350000元及佣金17500元,同时秦啸虎应将8幢房屋返还给双赢公司。双赢公司辩称拍卖公告已明示8幢房屋的土地使用权是划拨取得的,经查,拍卖公告上仅表明不含土地便用权,语义不明且亦违法,故其辩称意见法院不予采纳。

法院遂依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十丸条第一款、《中华人民共和国拍卖法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条第一款的规定,于2004年10月28日作出[2004]锡滨民二初字第750号民事判决:一、被告双赢公司将无锡市冷冻食品厂8幢房屋拍卖给原告秦啸虎的行为无效;二、被告双赢公司返还秦啸虎人民币350000元及佣金17500元。本案诉讼费用等合计人民币9629元,由双方各半负担。

判决后,双方当事人均未提起上诉,且已经自动履行完毕。

【评析】

本案是一起拍卖房屋涉及划拨土地使用权的纠纷,事实较为清楚,而法律的适用涉及了《房地产法》、《拍卖法》、《合同法》及有关行政法规,很有探讨的必要。我们认为,本案的争议焦点主要体现在以下几个方面:

1.双赢公司在拍卖公告中的声明“不含土地使用权”是否对秦啸虎发生效力。

《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)第十八条第二款规定:“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”故一种观点认为,因拍卖公司已事先在拍卖公告中说明了拍品的瑕疵,竞买人在知晓拍卖房屋无土地使用权的情况下仍参加竞买,并通过合法的拍卖程序买得标的物,买卖行为显属有效,如果拍卖物有瑕疵,不能取得土地使用权,则应当由买受人自己承担这一明显可预见的后果。另一种观点认为,双赢公司“不含土地使用权”的声明违反房地产转让的一般原则,应属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产法》)第三十一条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这一法条规定了我国房地产转让的基本原则之一,就是房屋的所有权与土地的使用权一致的原则。这一原则包括两个方面的内容:一是土地使用权转让时,地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让;二是地上建筑物、其他附着物的所有人转让其所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,也就是我们通常所说“房随地走,地随房走,房地一体”的原则。我们认为,“不含土地使用权’’的声明虽然在竞买人参加拍卖前已明知,但该声明本身已违反了“房地一体”的房地产转让的基本原则,应属无效,该声明不能对抗法律的明文规定,故不能免除拍卖人的责任。该案中合同不具备生效条件,已不属于拍卖物瑕疵范畴。况且即便属于瑕疵,拍卖人亦负有瑕疵担保的责任。

2.以划拨方式取得土地使用权的房屋如何转让。

以划拨方式取得土地使用权的房屋转让,除了需要满足房屋买卖成立的一般要件外,还应满足划拨土地转让的特殊要求。《房地产管理法》第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”其中“国务院的规定”是指《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”从以上法律、行政法规的规定不难看出,经有批准权的人民政府批准是以划拨方式取得土地使用权转让房地产的法定的形式要求,该形式要件是转让相关房地产行为的生效要件,未经批准,则转让行为(包括拍卖)不生效。本案中双赢公司直到法庭辩论终结,都未提供自己或者委托单位无锡市某区法院已办理有关批准手续的证据材料,拍卖行为是不生效的,原告起诉要求确认该行为无效时,则应认定拍卖行为无效,双方各自返还取得的标的物。另外,江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》(1999年10月12日江苏省高级人民法院审判委员会讨论通过)中对此类问题也有相关要求,关于对房地产合同效力的认定和处理第四条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时未经有批准权的人民政府审批,一般应当认定该转让合同无效。但当事人在订立合同后经过有批准权的人民政府批准的,可以认定合同有效。”

3.案件给我们的一些启示。

对划拨土地的流转,我们目前正经历着由禁止、限制到逐步开放的过程,减少土地流转限制,建立统一的土地市场是我国土地管理制度的发展趋势。但是在现有的法律框架下,政府土地主管部门代表国家对划拨土地使用权流转进行监管,亦属维护基本国策、规范土地流转的必要。在案件审理过程中,被告双赢公司向法庭提出,其对前述8幢房屋的拍卖是应法院的委托进行的,法院的委托函中标明了不包括土地使用权,法院还会有错?而事实上,正是由于这一疏忽,在对被执行人房产委托拍卖前,未能与政府土地主管部门进行及时有效的沟通、协调,造成自身工作的被动,并给当事人造成了执法不严肃的印象。

作者:李云                     律所:河南智举律师事务所

 

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